農地法上の規制
農地法は農地の保護を目的の１つとしています。そのため農地を他の人に譲ったり、家を建てるといった農地を農地以外の用途に変更（農地転用）する場合に許可や届出が必要になっています。許可なく農地転用を行った場合は、罰則があるほか、転用などが無効になってしまいます。この記事では農地転用について、必要な場合とその条件について解説します。
農地とは
実際上農地法の規制を受ける土地とは、①登記簿謄本上で地目が畑又は田になっている土地、及び②市区町村の農業委員会に農地や採草牧草地として把握されている土地です。各自治体の判断によりますが、家庭菜園程度では農地には該当しません。
①については法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで判断することができます。地目が農地でなくても、農業委員会の農地台帳に載っている場合があるので、農地がある場所の市区町村に問い合わせて確認してみてください。
農地転用の許可の種類（4条許可と5条許可）
自分の農地（採草放牧地を含まず）に家を建てるなど、所有権などの権利の移転を伴わない農地転用をする場合は農地法4条の許可が必要です。
農地転用をした上で、売買するなどの権利の移転を伴う場合は農地法5条の許可が必要です。
農地転用の条件は？
農地転用ができるかどうか、及びその条件は農地の区分や場所によって異なります（立地基準）。
加えて農地転用が確実に行われること、周りの農地に被害を及ぼさないなどの一般基準（下記）を満たす必要があります。農地の区分を知るには、登記簿謄本を取得した上で、各市区町村役場に確認するのが一番早いです。
農地の区分（立地基準について）
市街化区域内の農地
市街化区域内にある農地について農地転用する場合には許可ではなく、届出という簡易な手続で行います。市街化区域に該当するかは、各自治体の都市計画図などを確認することで調べることができます。〇丁目と付くエリアは市街化区域であることが多いです。
第3種農地
第3種農地は市街地の区域又は市街化が著しい地域にある農地です。農地転用許可申請が適切になされた場合は許可されるのが原則です。その場所が市街化区域でもある場合は届出で足ります。
第2種農地
第2種農地には小集団の生産力の低い農地や市街地近郊の農地などが該当します。第2種農地には他の区分に該当しない農地も含みます。
第2種農地を農地転用する場合は、他の土地（第3種農地など）によっては農地転用の目的が達成できない場合のみ許可されます。この要件は自治体にもよりますが、比較的緩やかに運用されている場合が多いです。
第1種農地
第1種農地は生産力が高い農地や10ha以上の一団の農地、農業公共投資対象農地などの良好な営農条件を備えた農地です。第1種農地については原則不許可になります。
許可される可能性がある場合の例
集落と接続する農地を住宅等に転用する場合（第1種農地・甲種農地以外の土地に立地困難な場合に限る）
農業用施設や農産物の加工・販売施設
土地収用事業の認定を受けた施設
一時転用（3年以内かつ代替地がない場合のみ）
甲種農地
市街化調整区域区域内にある良好な営農条件を備えた農地です。甲種農地についても原則不許可になります。
許可される可能性がある場合の例
集落と接続する農地を住宅等にする場合（500㎡以内かつ第1種農地・甲種以外の農地の土地に立地困難な場合に限る）
農業用施設や農産物の加工・販売施設
土地収用事業の認定を受けた施設
一時転用（3年以内かつ代替地がない場合のみ）
農用地区域内の農地（青地）
農地転用が最も難しい区分です。例外的な場合を除いて農用地区域内農地は農地転用の前に、別で農振除外申請を行い、農用地区域から除外する必要があります。農振除外申請は認められる場合でも最低半年から1年はかかります。
一般基準について
①農地転用の確実性がある
農地転用は将来に向けて念のため転用するといったことはできず、具体的な計画が必要です。
転用目的に照らして、農地転用面積が適正である必要があります。
家を建てる場合は申請にあたって資金があることや借入などによって資金を用意できることを示す必要があります。またこれまで違反転用を行っていないなどの信用があることも必要です。
市街化調整区域内の農地に家を立てる場合で開発許可が下りない場合など、他法令の許認可の見込みがない場合は不許可になります。
農地の関係権利者（賃借権者、留置権者、地役権者など）の承諾を得られない場合なども不許可になります。
② 周辺農地への被害防除
例えば農地転用によって、土砂災害や土砂が流出し、また農業用水排水施設の機能に支障を生ずるおそれがあるなど、周辺農地に悪影響を及ぼす場合には不許可になります。
③ 農地利用の集積等に影響がないこと
④一時転用（3年以下の期間のみの転用）の場合は、農地へ原状回復されることが確実であること
さいごに
さいごまでお読みいただきありがとうございました。以上の立地基準と一般基準を満たせば、農地転用の見込みがあることになります。
次回はとくに福岡県の農地転用の手続について解説します。もし手続が大変だったり、時間がない場合は農地転用を取り扱っている行政書士に相談・依頼することも検討してみてください。
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